16/06/2023 - Le logement est un pilier essentiel de la vie humaine, qui influe directement sur la santé et le bien-être des individus, leur situation financière, leurs perspectives professionnelles et l’environnement. Des politiques judicieusement conçues et économiquement saines sont nécessaires pour rendre les marchés du logement plus efficients, plus inclusifs et plus durables dans un monde en mutation, selon l’OCDE.

Dans le rapport Pierre par pierre (Volume 2) : De meilleures politiques du logement dans l’après-COVID‑19, l’OCDE décrit la palette des outils dont disposent les pouvoirs publics et des options envisageables pour remédier aux problèmes actuels posés par le logement et améliorer les résultats futurs obtenus dans ce secteur.

Le rapport souligne que la pandémie de COVID-19 et ses suites – en particulier l’essor du télétravail facilité par la transformation numérique – ont modifié l’équilibre entre vie professionnelle et vie privée, et entraîné d’importants phénomènes de report de la demande de logements. Il montre également que la forte hausse des prix des combustibles fossiles consécutive au déclenchement de la guerre d’agression menée par la Russie contre l’Ukraine a accentué les tensions exercées sur le budget des ménages et souligné l’importance d’améliorer l’efficacité énergétique des logements.

Le financement du logement, qui aide de nombreuses personnes à acquérir une résidence, a également des répercussions sur la stabilité et la résilience macroéconomiques. Tandis que les banques centrales resserraient leur politique monétaire pour réduire l’inflation, les taux d’intérêt des prêts hypothécaires ont augmenté, entraînant un renchérissement des biens immobiliers d’habitation, en particulier pour les nouveaux acquéreurs et ceux ayant souscrit des emprunts à taux variable. Il est possible que les prix de l’immobilier d’habitation aient atteint un pic, mais le coût du logement reste élevé.

« Nous savons que la disponibilité des logements, leur accessibilité financière et leur proximité des bassins d’emploi, des établissements d’enseignement, des lieux de culture et des équipements collectifs sont cruciales », a déclaré le Secrétaire général de l’OCDE, Mathias Cormann. « Nous pouvons grandement contribuer à renforcer la croissance et le bien-être, et en particulier à améliorer l’accès à des logements abordables. Le rapport publié aujourd’hui analyse les mesures qui pourraient contribuer au bon fonctionnement des marchés de l’immobilier d’habitation dans un contexte d’évolution des besoins et de la demande en matière de logement. »

Le rapport Pierre par pierre étudie les outils dont disposent les décideurs publics et leur apporte des éclairages dans trois domaines prioritaires distincts liés au logement.

Premièrement, il souligne que le logement – qui représente près d’un quart des émissions de CO₂ à l’échelle mondiale – doit contribuer davantage à ramener à zéro les émissions nettes de gaz à effet de serre d’ici à 2050. Le rapport indique comment l’électrification, les normes définies dans les codes de la construction et l’amélioration de l’efficacité énergétique des logements et des appareils peuvent contribuer à la réalisation de cet objectif. Il encourage également les décideurs publics à résoudre les problèmes d’« incitations divergentes » entre propriétaires et locataires qui freinent l’investissement dans la rénovation énergétique sur le marché du logement locatif.

Les trains de mesures proposés conjuguent réglementation intelligente, tarification adaptée de la consommation d’énergie, subventions judicieusement structurées et mesures compensatoires. Il faut concevoir les politiques publiques de manière à favoriser l’adhésion aux stratégies de décarbonation, en compensant leurs effets économiques négatifs sur les ménages les plus vulnérables.

Deuxièmement, le rapport souligne le rôle primordial joué par le financement du logement pour le bon fonctionnement des marchés de l’immobilier d’habitation. Il indique que les pouvoirs publics devraient faire du financement du logement une source de capitaux fiable pour les acquéreurs, les promoteurs et les autres acteurs du marché sans mettre en péril la stabilité financière. Le rapport explore les possibilités d’utiliser des outils innovants pour financer les investissements considérables requis pour améliorer l’efficacité énergétique des biens immobiliers d’habitation, notamment des produits financiers adossés à des actifs immobiliers et des prêts hypothécaires verts.

Troisièmement, le rapport examine l’évolution spatiale de la demande de logement et les mesures prises en conséquence par les pouvoirs publics. Les changements de préférences provoqués par la transformation numérique, qui se sont accélérés pendant la pandémie, ont exercé des tensions sur les prix des logements dans les zones suburbaines et péri-urbaines, tout en pesant sur les prix dans les centres-villes.

L’activité de construction s’est rarement ajustée à ces reports de demande, en raison de la rigidité des règles d’occupation des sols et d’aménagement du territoire, ainsi que de procédures d’autorisation lentes et coûteuses. Pour éviter de créer de nouvelles sources de tensions sur les coûts de logement, il faut permettre au secteur de la construction de s’ajuster à la nouvelle configuration de la demande.

Il sera essentiel de veiller à ce que l’offre de logements s’adapte à la mutation de la demande pour endiguer la montée des prix et des loyers dans les zones où la population souhaite vivre. Il faudrait faire en sorte que les nouvelles constructions soient compatibles avec les objectifs environnementaux, en particulier en privilégiant la densification par rapport à l’étalement urbain. Réduire les taxes sur les transactions immobilières faciliterait l’ajustement du marché tout en favorisant la mobilité résidentielle. Les investissements publics dans le logement peuvent contribuer à la réalisation de ces objectifs.

On trouvera ici de plus amples informations concernant le projet de l’OCDE sur le logement. Les journalistes souhaitant obtenir des informations, ou demander un entretien, sont invités à contacter Lawrence Speer à la Division des médias de l’OCDE (+33 (0)1 45 24 97 00).

 

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